Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Что лучше завещание или договор купли продажи

Содержание

Отчуждение недвижимого имущества: способы и стоимость

Отечественному праву известно множество способов отчуждения имущества и перехода права собственности: мена, рента, пожизненное содержание с иждивением, изъятие, принудительный выкуп и т. д. Но в бытовых целях наибольший интерес представляют именно купля-продажа, дарение и наследование, если речь идёт о сделке между близкими людьми. Иногда такие же вопросы могут возникнуть и во взаимоотношениях с посторонними людьми.

Передача недвижимости по завещанию

По завещанию имущество передаётся новому собственнику в порядке наследования. Переход права осуществляется только после смерти собственника на основании составленного при его жизни документа — завещания.

Что представляет собой завещание

Завещание представляет собой односторонний акт, закрепляющий волю наследодателя относительно принадлежащего ему имущества. Этот распорядительный документ определяет дальнейшую судьбу собственности. Завещатель может выражать свою волю свободно, он не обязан давать какие-либо разъяснения или пояснения. На момент составления и удостоверения документа наследодатель должен быть дееспособным. В противном случае завещание будет считаться недействительным.

Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Документ может быть подтверждён иным лицом и заверен одним свидетелем, если он был составлен следующим лицом:

  1. Гражданином, находящимся на стационарном лечении. Завещание удостоверяется главным врачом, его заместителем по медицинской части или дежурным врачом больницы, госпиталя и других медицинских организаций, а также дома для престарелых и инвалидов.
  2. Гражданином, находящимся на судне, плавающем под флагом Российской Федерации. Завещание удостоверяется капитаном этого водного транспорта.
  3. Гражданином, находящимся в разведочной, арктической, антарктической или другой подобной экспедиции. Завещание удостоверяется руководителем такой поездки.
  4. Военнослужащим, а в пунктах дислокации воинской части, где нет нотариуса, также завещание работающего в такой части гражданским лицом, членами его семьи и членами семьи военнослужащего. Завещание удостоверяется командиром воинской части.
  5. Гражданином, находящимся в месте лишения свободы. Завещание удостоверяется начальником места лишения свободы.

Стоит отметить, что документ не является окончательным. Завещатель вправе неоднократно изменять или отменять его, составлять новые. Законную силу будет иметь документ, хронологически удостоверенный позднее. Новое завещание прекращает все составленные ранее, и наследодатель не обязан никого уведомлять об изменении или отмене предшествующих документов. Таким образом можно не только распорядиться имуществом, но и лишить права на наследство кого-либо из наследующих в силу закона.

Обратите внимание, что завещать можно любое имущество — не только имеющееся в наличии в тот момент, когда составлялось завещание, но и приобретённое в будущем, уже после удостоверения завещания.

Содержание и оформление завещания

Завещать можно как весь объект целиком, так и распределить доли между несколькими лицами. В документе в обязательном порядке приводится следующая информация:

  1. Ф. И. О..
  2. Дата рождения.
  3. Адрес постоянного проживания.
  4. Данные паспорта: когда, где и кем выдан.
  5. Имеющиеся сведения о будущих наследниках: Ф. И. О., дата рождения, данные паспорта.
  6. Описание имущества.
  7. Подпись наследодателя.
  8. Дата составления завещания.
  9. Удостоверительная запись.

Завещание может быть открытым и закрытым. Содержание открытого завещания известно нотариусу. Документ оформляется на номерном бланке (при оформлении у нотариуса) в двух экземплярах, один из которых хранится в делах нотариальной конторы. Завещание составляется нотариусом согласно указаниям наследодателя или пишется им собственноручно и заверяется нотариально.

Составить завещание лучше всего в виде единого документа, в котором воля наследодателя будет изложена самым простым образом, чтобы исполнить её именно так, как он этого пожелал.

При закрытом типе документ составляется собственноручно завещателем и передаётся нотариусу в запечатанном конверте. При передаче должны присутствовать два свидетеля, которые расписываются на конверте. Содержание закрытого завещания должно быть аналогичным открытому (за исключением п. 9 перечня). Вскрытие конверта производится нотариусом при предъявлении свидетельства о смерти в присутствии свидетелей и любого заинтересованного лица.

В завещании можно указать дополнительные условия:

  1. Завещательное возложение — обязанность наследников совершить какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезной цели (завещательное возложение).
  2. Завещательный отказ — возложение на одного или нескольких наследников исполнения за счёт наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Видео: как составить завещание

Последовательность действий и стоимость оформления

Для оформления завещания достаточно волеизъявления только одной стороны — наследодателя. Документ оформляется им лично, и присутствие наследников не требуется. Для визита к нотариусу в общем случае потребуется только гражданский паспорт. Вся остальная информация заносится со слов заявителя. При подготовке завещания на землю желательно предоставить нотариусу какой-нибудь правоподтверждающий или правоустанавливающий документ — часто люди не знают адреса своего земельного участка или называют его неправильно. Для оформления квартиры или жилого дома можно обойтись без дополнительных документов. Сведения о наследниках также необязательно подтверждать документально, но чем больше документов или их копий будет представлено, тем лучше.

Далее нотариус совершает следующие действия:

  1. Подтверждает личность наследодателя.
  2. Проверяет его дееспособность.
  3. Составляет текст завещания (при отсутствии составленного наследодателем).
  4. Во всех случаях зачитывает текст документа.
  5. Совершает удостоверительные действия.

Наибольший интерес представляет второй этап. Дееспособным считается лицо, которому исполнилось 18 лет, за исключением особых случаев (вступление несовершеннолетнего в брак, осуществление несовершеннолетним предпринимательской деятельности). Обычно вопросами оформления завещаний начинают интересоваться в пожилом и престарелом возрасте. Человек может не всегда адекватно оценивать значение своих действий. На нотариусе лежит обязанность проверить его дееспособность. Правовые механизмы при такой проверке не действуют. Нотариус делает вывод на основании внешнего вида человека, связанности разговора, адекватности поведения. Заставить представить медицинские документы или назначить экспертизу нотариус не вправе, поэтому суждение о дееспособности носит лишь оценочный характер. То же самое относится и к случаям, когда можно предположить злоупотребление алкоголем или наркотиками. В спорных ситуациях нотариус просто откажет в удостоверении завещания.

Размер платы за оформления завещания складывается из двух составляющих:

  1. Госпошлина за удостоверение.
  2. Оплата нотариальных услуг.

Размер госпошлины установлен в 100 рублей и является единым по всей стране. А стоимость услуг определяется нотариальной конторой и обычно колеблется в районе 1000–1200 рублей за заверение 1 страницы любого документа. Завещание вполне умещается на 1 странице.

Стоимость услуг нотариуса в сельской местности часто несколько ниже, чем в городе.

Вступление в наследство

Наследство открывается после смерти завещателя. Немедленно вступить в права собственности нельзя, так как законом установлен шестимесячный срок, необходимый для рассмотрения заявлений других претендентов. За этот период могут обнаружиться другие завещания. Предъявить свои требования могут обязательные наследники — лица, которые в силу закона вправе получить часть наследства. К ним относятся:

  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособные супруг и родители наследодателя;
  • нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

Указанные граждане вправе получить половину наследства, причитавшуюся им при наследовании по закону (половину от равной доли между наследниками одной очереди). Наследодатель не может завещанием лишить их права наследования.

Основанием для регистрации права собственности будет являться свидетельство о наследстве. Выдаётся документ нотариусом на основании завещания по истечении шестимесячного периода. За оформление свидетельства о праве на наследство каждому наследнику придётся заплатить определённую сумму:

  • детям, в том числе усыновлённым, супругу, родителям, полнородным братьям и сёстрам наследодателя — 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
  • другим наследникам — 0,6% от стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей.

Госпошлина не уплачивается, если на момент смерти наследники проживали в наследуемом жилье совместно с завещателем. Для исчисления размера госпошлины потребуется оценить имущество на день смерти завещателя. Оценку земли проводят только эксперты-оценщики. Определить стоимость иной недвижимости могут как оценивающие специалисты, так и госорганы по учёту объектов недвижимости (Росреестр). Услуги по оценке стандартной квартиры или небольшого дома обойдутся в 5000–7000 рублей. Стоимость оценки земельного участка зависит от площади. Условно можно определить стоимость в размере 1000 рублей за 1 сотку. Все цены ориентировочные, в зависимости от региона и характеристики объекта стоимость может быть значительно выше или ниже. При оценке коммерческой недвижимости стоимость услуг можно смело увеличивать в 3–4 раза.

Для получения свидетельства о праве на наследство минимально потребуются следующие документы(полный комплект зависит от конкретной ситуации):

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Свидетельство о смерти наследодателя.
  3. Завещание.
  4. Документ, удостоверяющий право собственности наследодателя на имущество.
  5. Заключение о стоимости имущества.
  6. Квитанция об уплате госпошлины.

Для регистрации права в подразделение Росреестра или МФЦ представляется определённый пакет документов:

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Свидетельство о праве на наследство.
  3. Нотариальная доверенность (для представителя).
  4. Квитанция об уплате госпошлины.

Срок регистрации при обращении в подразделение Росреестра составляет 3 рабочих дня и 5 рабочих дней — при обращении в МФЦ. Размер госпошлины — 2000 рублей.

Преимущества и недостатки

Завещание — оптимальный вариант распоряжения имуществом для наследодателя, если нет необходимости немедленной передачи, по следующим причинам:

  1. Недвижимость остаётся в собственности до самой смерти.
  2. Минимальная стоимость оформления для наследодателя.
  3. Возможность в любое время поменять решение.
  4. Не требуется оформление предварительных документов.
  5. Возможность оформления в пользу любого лица независимо от родства.
  6. Возможность установления дополнительных условий за счёт завещанного имущества (совершить акт благотворительности, обязать помогать определённому лицу после своей смерти, содержать домашних питомцев и т. п.).

В качестве дополнительного преимущества можно привести в пример возможность наследодателя оказывать определённое влияние на наследников. Завещание целесообразно оформлять в пользу близких людей в обход наследников по закону. Не имеет смысла нести траты при намерении передать недвижимость тем же людям, которые получат её и без завещания. Если наследодатель хочет передать собственность другим лицам в обмен на уход и иждивение, целесообразней оформить ренту или пожизненное содержание. В этом случае в договоре будут определены объем и виды помощи, которые можно будет истребовать принудительно. При отсутствии помощи такой договор расторгается. К недостаткам следует отнести риск совершения действий под аморальным влиянием дальних родственников или посторонних лиц, вплоть до принуждения.

Для наследника такой способ приобретения собственности значительно рискованней, особенно если завещание делается по устной договорённости в обмен на помощь завещателю. Основные риски и недостатки:

  1. Возможность отмены завещания, введения новых наследников даже без уведомления.
  2. Возможность объявления обязательных наследников, о существовании которых могут не знать обе стороны.
  3. Отсутствие юридической возможности в одностороннем порядке прописаться в квартире до принятия наследства.
  4. Дополнительные затраты на госпошлину, нотариальные услуги и оценку.
  5. Необходимость подготовки за свой счёт пакета документов для регистрации права собственности (при их отсутствии).
  6. При наследовании обременённого имущества к наследнику переходят долги завещателя.

К преимуществам можно отнести возможность получить в собственность объекты, которые наследник последующей очереди или постороннее лицо не получил бы в законном порядке.

Любопытно, что споры между наследниками послужили основой для многочисленных детективных и приключенческих фильмов и романов.

Оспорить завещание обиженные родственники могут в судебном порядке и только после смерти наследодателя. Традиционными основаниями для предъявления требований являются:

  1. Недееспособность завещателя, которую тот скрыл от нотариуса. Нотариус не имеет возможности проверить всю базу данных недееспособных лиц, информация о таких решениях суда в нотариат не передаётся.
  2. Завещатель в силу возраста, болезни или злоупотребления алкоголем не осознавал смысл своих поступков, действовал под влиянием внушения, его специально спаивали и прочее.
  3. Завещатель действовал под принуждением.

Оспорить завещание крайне сложно, но такие случаи встречаются. Нередко оспаривание завещания соприкасается с криминальными отношениями.

Видео: передача квартиры по завещанию

Передача недвижимости по договору купли-продажи

Содержание договора купли-продажи понятно — один продаёт, а другой получает и платит за это оговорённую сумму. Купля-продажа недвижимости по своей правовой сути отличается от купли-продажи колбасы в магазине тем, что оформляется в письменном виде, а переход права собственности подлежит госрегистрации.

Оформление и регистрация договора

Помощь в подготовке проекта договора окажут юристы или риелторы (при сделках с родственниками обычно не привлекаются). Если сделка проводится с посторонними людьми, а варианты подбирались с помощью агента по недвижимости, цена за подготовку текста обычно включается в общую стоимость риелторских услуг. Договор можно составить самостоятельно, но если сделка отличается от обычной (наличие обременений, приобретение с ипотекой и прочее), целесообразно обратиться к специалисту. Стоимость составления договора у юриста варьируется в зависимости от «аппетита» последнего, но обычно расценки устанавливаются от 1000 рублей без сопровождения сделки в регоргане. Сопровождение обойдётся от 3000 рублей. Акт приёма-передачи прикладывается к договору. Договор и акт составляется в трёх экземплярах. Если одновременно продаётся земельный участок, на котором расположен реализуемый объект, количество экземпляров увеличивается до четырёх. Документы подписываются в регистрирующем органе в присутствии специалиста учреждения.

Акт приёма-передачи в качестве отдельного документа составлять необязательно, если в п. 6 проекта договора по вышеприведённой ссылке сделать дополнение согласно указанному в тексте варианту.

Регистрация осуществляется органами Росреестра, документы подаются в его подразделение или в МФЦ. Возможна подача документов через портал госуслуг, но для подписания договора и представления оригиналов документов необходимо будет явиться лично в назначенное время. Наиболее сложный этап — подготовка необходимых документов. Комплект зависит от типа сделки (с ипотекой, материнским капиталом и т. д.) и продаваемого имущества (квартира, дом, земля, коммерческие объекты). В общем виде минимальный пакет включает в себя следующие документы:

  1. Заявление на переход права собственности (оформляется в регоргане).
  2. Паспорта владельцев.
  3. Свидетельство о регистрации права собственности, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).
  4. Документ, на основании которого будет подтверждено право собственности.
  5. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности (договор, в т. ч. приватизации, судебное решение и прочее).
  6. Договор купли-продажи с актом приёма-передачи.
  7. Выписка из придомовой книги или справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц, которые прописаны в помещении. Выписку можно получить в паспортном столе или в управляющей компании.
  8. Согласие органов опеки и попечительства, если в числе продавцов имеется несовершеннолетний.
  9. Заверенное нотариально согласие супруга на продажу объекта, если объект находится в совместной собственности.
  10. Кадастровый паспорт (оформляется через МФЦ).
  11. Документ, содержащий информацию о лицевом счёте объекта. Такую справку можно взять в управляющей компании.
  12. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

При обращении в подразделение Росреестра сроки регистрации составляют 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней. Размер госпошлины — 2000 рублей.

Основные документы для купли-продажи недвижимости можно получить в МФЦ в течение нескольких дней, но некоторые из них имеют ограниченный срок действия. Если сделка осуществляется с посторонним человеком, целесообразно заключение предварительного договора и соглашения о задатке. Это позволит «закрепить» покупателя на период подготовки недостающих документов.

Налоги и вычеты

При купле-продаже жилья или земельного участка у продавца в некоторых случаях возникает обязанность по уплате подоходного налога, а у покупателя — право на получение налогового вычета. При этом следует учитывать некоторые особенности для сделок, совершаемых между родственниками и посторонними людьми.

Средства, получаемые продавцом при продаже недвижимости, рассматриваются как доход физического лица, подлежащий налогообложению по ставке 13%. Налоговой базой является продажная стоимость имущества за стандартным вычетом максимум 1 000 000 рублей. То есть если М. И. Петрова продала квартиру за 1,5 млн рублей, то налог составит: (1500000–1000000)*0,13=65000 рублей.

Если продажная стоимость меньше кадастровой на 30%, базой будет 70% от кадастровой стоимости за вычетом 1 000 000 рублей. Например, кадастровая стоимость жилья составляет 4 млн рублей, а В. П. Купцов продал его за 2 млн рублей. В этом случае сумма налога будет рассчитана следующим образом: (0,7*4000000–1000000)*0,13=273000 рублей.

В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, в качестве базы будет рассматриваться продажная стоимость. От уплаты налога освобождаются продавцы, владевшие объектом более 5 лет. Трёхлетний срок владения для освобождения от налога установлен в следующих случаях:

  1. Право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика.
  2. Право собственности на объект получено в результате приватизации.
  3. Право собственности на объект получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

В то же время покупатель получает право на налоговый вычет в размере стоимости приобретённого жилья или земли под жилищное строительство, но не более 2 млн рублей при полной оплате и 3 млн рублей при использовании заёмных средств. Это не означает, что государство вернёт стоимость приобретения. Вычет рассчитывается исходя из размера уплаченного подоходного налога в соответствующем году.

Порядок расчёта вычета лучше всего пояснить на примере. Гражданин приобрёл квартиру за 2,5 млн рублей в 2016 г. За этот же год он заработал 360 тыс. рублей, с которых заплатил НДФЛ в размере 360000х0,13=46800 рублей. Указанный налог возвращён государством в I квартале 2017 г. Возврат НДФЛ будет производиться ежегодно до того момента, как общая заработанная гражданином сумма не достигнет 2 млн рублей.

Налоговый вычет не предоставляется при сделках между:

  1. Физическими лицами, в случае если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.
  2. Супругами, родителями (в том числе усыновителями), детьми (в том числе усыновлёнными), полнородными и неполнородными братьями и сёстрами, опекунами (попечителями) и подопечными.

Право на вычет предоставляется только единожды. При одновременной продаже и покупке жилья или земли под застройку вычет может быть засчитан в счёт подлежащих уплате налогов.

Преимущества и недостатки, оспаривание

Преимущества и недостатки купли-продажи заключаются в первую очередь в налогообложении и налоговых вычетах. Указание в договоре цены недвижимости менее 1 млн рублей может повлечь проверку налогового органа — Росреестр передаёт сведения о состоявшихся сделках. При выявлении случаев занижения продажной стоимости от рыночной более чем на 20% налог пересчитают и взыщут пени. Более того, если сделка будет признана недействительной, покупатель получит назад указанную в договоре сумму, а не фактически уплаченную, чем могут воспользоваться в преступных целях. При сделках с посторонними людьми необходима проверка «чистоты» квартиры, ведь легко стать жертвой мошенников. По некоторым данным, до 10% сделок по купле-продаже впоследствии оспариваются в суде. Фиктивная купля-продажа между близкими родственниками для получения вычета бессмысленна — право на него не предоставляется, а налоговые обязательства могут возникнуть. Итог: отношения между родственниками портятся, а завуалированные под продажу сделки влекут многочисленные судебные тяжбы и ненужные разбирательства с вмешательством сотрудников полиции.

Специалисты МФЦ или Росреестра на стадиях приёмки и проверки документов отсекают подавляющее большинство незаконных сделок, но признание договора недействительным не редкость. Основаниями для оспаривания чаще всего являются:

  1. Совершение сделки недееспособным лицом (например, продавец скрыл факт недееспособности).
  2. Совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (например, находился в состоянии опьянения, аффекта).
  3. Совершение сделки под влиянием заблуждения (например, продавец полагал, что у него сохранится право пользования жильём).
  4. Совершение сделки под влиянием обмана или насилия (например, продавец вынужден был продать жилье за долги).
  5. Объявились наследники и т. д.

Фиктивный договор купли-продажи целесообразен в случае, когда имущество, бывшее в собственности более 3-х, но менее 5 лет, передаётся не близкому родственнику. При дарении в этом случае у одаряемого возникнет обязанность по уплате налога.

Видео: регистрация перехода права

Передача недвижимости по дарственной

Дарение и купля-продажа по своей юридической природе похожи. Если можно так выразиться, то дарение — это безвозмездная продажа. В связи с этим каких-либо принципиальных отличий в порядке оформления договора и регистрации права нет. Всё, что в этой части сказано о купле-продаже, в той же мере относится и к дарению за некоторыми исключениями. Подобно купле-продаже, дарение является двусторонней сделкой, для её совершения необходимо согласие одаряемого. Формируется аналогичный пакет документов, а расценки и размеры госпошлин одинаковы. Оспариваются сделки дарения по тем же основаниям, что и продажа. Отличие заключается в том, что договор дарения является безвозмездной сделкой и никаких последствий в виде налога при продаже и вычетов при приобретении за собой не влечёт.

Налог при дарении должен уплатить одаряемый в размере 13% от кадастровой стоимости или указанной в договоре рыночной. Если указанная в договоре рыночная стоимость меньше кадастровой более чем на 30%, налоговая база определяется в размере 70% от кадастровой. От уплаты налога освобождаются следующие лица:

  1. Супруги.
  2. Бабушки и дедушки.
  3. Родители (усыновители).
  4. Дети (усыновлённые).
  5. Внуки и внучки.
  6. Братья, сестры (полнородные и неполнородные).

Безвозмездность сближает дарение с таким видом перехода прав, как наследование. Именно поэтому оно часто подменяет собой завещание, что категорически недопустимо. Для этого есть определённые причины:

  1. Даритель не может в одностороннем порядке отказаться от договора, даже если впоследствии изменит решение.
  2. Возможность утраты права на проживание в подаренном жилье (если условие о праве на пожизненное проживание не оговорено в договоре).
  3. Отсутствие механизмов воздействия на одаряемого после заключения сделки.
  4. Возникновения обязанности по уплате налога при дарении не близкому родственнику.

Видео: дарение или завещание

Дарение, завещание или купля-продажа: как лучше передать квартиру?

Что лучше — подарить квартиру или завещать? Последнее обновление: Как мне лучше это сделать — через дарение или через завещание? Что выгоднее и почему?

Ответ: Чтобы подарить или завещать свою квартиру кому бы то ни было, она, конечно же, должна принадлежать владельцу по праву собственности, и это право должно быть зарегистрировано в Росреестре. Причем, собственность должна быть единоличной. И дарить, и завещать свою собственность можно как родственникам, так и посторонним людям.

Что лучше и выгоднее — дарение или завещание квартиры? Какой вариант выбрать? Рассмотрим плюсы и минусы того и другого. Как оценить собственную квартиру для продажи?

Факторы оценки и метод расчета цены. Главное отличие этих вариантов в том, что по дарственной собственность на квартиру передается сразу нужна только регистрация перехода права , а по завещанию — через длительное время годы, а то и десятки лет , и только после совершения ряд необходимых процедур по вступлению в права наследства нотариальные действия, справки из БТИ и Кадастровой палаты, регистрация права.

При этом, само завещание может быть оспорено родственниками умершего, и до урегулирования судебных споров наследник не сможет распоряжаться квартирой.

Кроме того, завещание может быть в любое время переписано наследодателем, или вовсе может быть им отменено. А отменить дарение крайне сложно, и только в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом подробнее об этом — ниже по ссылке.

Какие бывают виды собственности на квартиру — смотри в Глоссарии по ссылке. Завещание обязательно должно быть заверено у нотариуса , а Договор дарения может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной по желанию сторон. Для составления завещания нужен только сам завещатель и нотариус , а для подписания Договора дарения нужны обе стороны договора — даритель и одаряемый и можно без нотариуса.

Расходы на составление завещания у нотариуса минимальны и несущественны, а расходы на заверение Договора дарения в случае с нотариусом будут в разы выше, так как госпошлина здесь будет отсчитываться от кадастровой оценки квартиры. Расходы на госрегистрацию перехода права собственности в обоих случаях одинаковые.

Дарение квартиры ничем не ограничивается, и владелец волен подарить свою собственность кому и когда угодно без всяких дополнительных условий.

Завещание же имеет некоторые законодательные ограничения — в частности, так называемую обязательную долю в наследстве, которую получают нетрудоспособные родственники и иждивенцы наследодателя, независимо от завещания. При дарении квартиры, владельцу следует уделить особое внимание вопросу будущего собственного проживания в этой квартире, так как если это условие прямо не указано в Договоре дарения, то вместе с правом собственности, даритель теряет и право пользования квартирой.

Образец Договора дарения квартиры с условием проживания в ней дарителя можно скачать здесь. Налоги при дарении и завещании При дарении квартиры налога избегают только близкие родственники дарителя подробнее об этом — ниже по ссылке.

При завещании квартиры — никакого налога наследники не платят независимо от степени родства.

Действующие нормативы

Все процессы дарения/ купли-продажи движимого и недвижимого имущества регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации.

В главе 30 ГК РФ описываются основные положения договора купли-продажи. А глава 32 описывает особенности заключения договора дарения.

В пункте 18.1 пункта 1, статьи 217 Государственного кодекса Российской Федерации указываются особые случаи, когда человек освобождается от уплаты налога.

Основные сведения о сделках и их отличия

В соответствии с нормами гражданского законодательства можно сказать, что основным отличием дарения от купли-продажи является безвозмездность. Дарение не подразумевает, что даритель получит взамен подаренного имущества другое материальное благо. В свою очередь купля-продажа говорит о том, что покупатель передает продавцу определенную сумму.

Еще одно существенное отличие сделок заключается в допустимом составе субъектов. В купле-продаже могут участвовать любые лица за исключением недееспособных и несовершеннолетних граждан. В случае с дарственной круг возможных участников сужается. Под запрет попало участие определенных должностных лиц исходя из их профессиональной деятельности. Это предусмотрено в ст. 575 ГК РФ.

Не менее важно при выборе способа оформления сделки учесть правовой режим владения, который возникнет у нового собственника. Так, например, в случае купли-продажи, если покупатель находится в браке, то в отношении имущества возникает совместное право собственности. При этом не имеет значения, на чьи деньги оно приобреталось. Исключение из этого правила – наличие брачного контракта с иными условиями.

Так как дарение является безвозмездной сделкой, ситуация складывается иная. В этом случае собственник будет владеть имуществом единолично.

Кроме того, необходимо учесть требование об уплате 13 % налога на доходы физических лиц. Оно возникает в обоих случаях, но при купле-продаже его платит продавец, а при дарении одаряемый. Исключением будет только дарение между близкими родственниками – в этой ситуации обязанности по уплате налога не возникает.

Также важно сказать о возможности расторжения сделки. Для дарения законом определен перечень причин, по которым сделка может быть расторгнута уже после регистрации прав в Росреестре. При купле-продаже такое не допускается.

Дарственная или договор купли-продажи: различия

Оба процесса осуществляются путем заключения договоров, которые строго регламентированы Гражданским Кодексом РФ с определением их основных различий. Гражданский Кодекс определяет договор купли-продажи как обязательство передачи собственности покупателю и обязательство принятия собственности с уплатой за ней денежной суммы. (ст. 454, ст. 549)

При дарении одна сторона осуществляет передачу другой стороне собственности безвозмездно. В случае, если вторая сторона встречно передает какую-либо собственность первой стороне, договор считается недействительным (ст. 572).

Сравнение

Следующая таблица поможет выявить разницу в условиях и последствиях процессов дарения и купли-продажи:

Параметры для сравнения Купля-продажа Дарение
Законодательная база Глава 30 Гражданского Кодекса РФ Глава 32 Гражданского Кодекса РФ
Участники сделки Продавец-собственник и покупатель Даритель-собственник и одаряемый. Ограничение категорий граждан, которые могут выступать дарителями
Оформление Письменная форма простая Письменная форма, простая или нотариально заверенная
Предмет соглашения Передача собственности на возмездной основе Передача собственности безвозмездно
Обязанности сторон и права Широкий перечень Исключительно передача дара, с правом на отмену и отказа от исполнения
Ответственность за неисполнение Неустойка, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами Нет
Налогообложение С продавца недвижимости взимается налог НДФЛ, в зависимости от стоимости проданного имущества Уплата одариваемым НДФЛ в зависимости от стоимости квартиры

Недостатки сделки купли-продажи квартиры

Если на момент оформления договора купли-продажи будущий собственник недвижимости состоит в браке, то в случае его расторжения квартира будет считаться совместной собственностью, подлежащей разделу. Оформив договор купли продажи, продавец не сможет получить налоговый вычет на недвижимость. При оформлении договора купли-продажи, будущему владельцу недвижимости нужно знать, что полученный доход (в этом случае условный) тоже подлежит налогообложению, что влечет за собой достаточно большие дополнительные расходы.
В случае оформления купли-продажи жилья близкому человеку (родственнику), продавец и дальше сможет проживать на этой территории, однако, в случае ее продажи новым собственником, он окажется на улице. Чтобы понять, какая процедура лучше, дарственная на квартиру или же купля-продажа, следует знать основные особенности процедуры дарения. Украина и Россия в отношении этого имеют схожие законодательные нормы.

Плюсы и минусы дарственной

В связи с этим дарение обладает определенными плюсами и минусами, характерными для всех объектов (движимые и недвижимые вещи), на которых необходимо остановиться чуть подробнее.

Преимущества договора дарения:

  1. Для совершения сделки достаточно простой письменной формы, в ряде случаев также допускается устная форма заключения договора (ст. 574 ГК РФ).
  2. Подарок является только собственностью одаряемого лица, т.е. на него не распространяется действие режима общей совместной собственности супругов (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ — СК РФ)
  3. Освобождение от налогообложения дарителя (поскольку дарение — безвозмездная сделка), а также одаряемого лица, если он является его близким родственником (пп. 18.1 п. 1 ст. 218 Налогового кодекса РФ — НК РФ).
  4. Право собственности на объект дарения переходит к одаряемому лицу в момент заключения договора (кроме случаев обещания дарения либо дарственной недвижимости).
  5. Дарение позволяет произвести отчуждение имущества в обход некоторых аспектов действующего законодательства РФ.

Недостатки договора дарения:

  1. Даритель в любой момент может отменить дарение. В случае расторжения договора либо его признания недействительным одаряемое лицо обязано вернуть дар дарителю (п. 5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ).
  2. Существует некая степень оспоримости сделки в суде, в частности, когда дарителем выступают пожилые люди, либо одаряемое лицо является недобросовестным.
  3. Даритель не получает ничего в ответ на дарение, поскольку такая сделка является односторонне обязывающей.
  4. Даритель не может ставить какие-либо обременения на то имущество, которое дарит, поскольку одаряемое лицо, становясь его собственником, вправе распоряжаться им по собственному усмотрению.
  5. Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для тех, кто не является родственником дарителя.

Завещать, продать или подарить недвижимость — что лучше

Договора дарения и его лучшие стороны:

  • Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
  • Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.

Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.