Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Брачный договор при заключении ипотеки

Что такое брачный договор

Определение данного понятия приводится в Семейном кодексе РФ. В соответствии со ст. 40 настоящего нормативно-правового акта, это взаимная договоренность между мужем и женой, устанавливающая их имущественные права и обязанности при расторжении союза.

Заключение данного контракта допускается как до свадьбы, так и после регистрации своих отношений.

Важно! Этот документ составляется только в письменной форме, никакие устные договоренности не имеют юридической силы.

Количество подобных контрактов стремительно растет и одна из причин подобной популярности – приобретение жилплощади в долговременный кредит.

При покупке квартиры в ипотеку кредиторы приветствуют подобную договоренность.

https://www.youtube.com/watch?v=xVn-svaLM3M

Значение брачного контракта

Брачный договор меняет законный режим на договорный. В силу СК по умолчанию все имущество принадлежит супругам совместно без выделения долей каждого – то есть муж и жена выступают как бы одним субъектом права. Они принимают решения в отношении купленных вещей совещаясь, а соблюдение преимущественного права, как при долевой собственности, не требуется.

Однако статья 40 СК предоставляет право заключить брачный контракт и изменить им режим «по умолчанию» на любой удобный режим. Например, в договоре можно предусмотреть:

  • в каких долях супругам распределяется уже приобретенное имущество;
  • каким образом будет оформлена будущая собственность – вся, только конкретная или отдельные виды (например, квартиры или автомобили);
  • распределить заранее доходы и доходы – кто и что оплачивает.

Закон предоставляет большую свободу в выборе удобного правового режима. После заключения договора режим, установленный СК автоматически, уже не будет применяться к данной семейной паре.

Зачем нужен и в каких случаях?

Как правило, долг по ипотеке при расторжении брака делится пополам. При этом платежеспособность бывших супругов может значительно отличаться. Мало кому хочется рассчитываться с банком за двоих, а потом через суд взыскивать компенсации со второй стороны.

Из-за невыплаченных по вине одного из супругов сумм, обе стороны могут лишиться имущества без возврата уже перечисленных платежей. И брачный договор в этом случае является гарантом того, что вкладываемые средства не будут потрачены впустую.

Он вносит ясность и четкость в имущественные отношения и в порядок выплаты кредита в случае расторжения брака.

Вследствие чего в разы возрастает безопасность займа. У супругов есть выбор, заключать или нет брачный контракт. Но бывают условия, при которых его заключение становится необходимостью.

  • Если у одного из пары плохая кредитная история и велика вероятность, что ему откажут в займе, необходимо заключить договор, который определит заемщика и плательщика.
  • Бывает, что один из пары категорически отказывается оформлять кредит и нужно основание для его получения без согласия второго супруга.
  • Если жилье оформлено в ипотеку до свадьбы то разумнее заключить брачный контракт, чтобы не делить квартиру пополам, а закрепить доли, пропорциональные взносам.
  • В случае, если один из супругов не может подтвердить свой доход по каким-либо либо причинам, а у второго он официальный, но недостаточный для оформления кредита. Тогда заемщиком может быть определен супруг с подтвержденным доходом, а платить сможет второй.
  • Зачастую квартиру молодоженам приобретают родители. Если такую материальную поддержку оказывает только одна сторона, могут возникнуть противоречия. В данной ситуации разумно определить, чей вклад в имущество значимей.

Особенности погашения ипотеки в Сбербанке

Ипотечный заём для большинства граждан Российской Федерации является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Ипотека налагает серьёзные финансовые ограничения на семейную жизнь. Платежи по кредиту могут доходить до 50% от доходов домашнего хозяйства. Многие заёмщики ищут дополнительные источники заработка и стараются вернуть ссуду досрочно.

Существует два способа возврата жилищного кредита. Анннуитетная схема даёт возможность заёмщику гасить задолженность равными долями. Данный вариант внесения денежных средств предполагает приоритетную выплату начисленных процентов. Дифференцированные платежи подойдут заёмщикам, которые смогут перечислять крупные взносы. Данный вариант предполагает приоритетную выплату тела долга. Клиент Сбербанка может изменить текущий график платежей. Для этого ему нужно подписать заявление, и получить согласие Сбербанка.

Брачный контракт и ипотека: нужен ли?

Первое с чего стоит начать обсуждать данный вопрос – определиться с понятием брачного контракта. Понятие брачного договора, порядок его заключения, а также его содержание регулируется главой 8 Семейного Кодекса Российской Федерации

Брачный контракт представляет собой добровольное соглашение между супругами. В данном документе отражается порядок владения общим и индивидуальным имуществом относительно обеих сторон договора. Данный документ в обязательном порядке подлежит нотариальной заверке. Соглашение может быть заключено в любой момент действия брачного союза либо до его регистрации, но вступит в свою юридическую силу с момента регистрации брака в ЗАГСе.

Когда необходим брачный контракт?

Правильный ответ – всегда. Никто не может быть уверен в завтрашнем дне, нет никаких гарантий того, что супруги проживут долго и счастливо, а развод и раздел имущества обойдут их стороной. Наличие четко разделенных прав и обязанностей относительно общего и личного имущества позволяет  избежать неприятных судебных разбирательств, конфликтов по поводу раздела долговых обязательств и нажитого имущества.

Для некоторых жизненных ситуаций необходимость заключения брачного контракта стоит наиболее остро:

  • Отказ одного из супругов оформлять ипотечный кредит. В этом случае брачный договор должен быть заключен до обращения в финансовое учреждение и предъявлен с общим пакетом документов на одобрение заявки.  В таком случае, банку будет понятно, что второй супруг не имеет никаких обязанностей по оплате ипотеки, как и прав на ипотечную недвижимость.
  • В покупку недвижимости вкладываются родители одного или обоих супругов. Родители вкладывают свои денежные средства в покупку жилья молодым, но при этом хотят защитить свои денежные средства от посягательств другой стороны в случае развода. В тексте брачного договора в таком случае прописывается, что заемщик получит при разделе имущества долю большую на сумму первоначального взноса.
  • Наличие негативной кредитной истории или проблем с законом у одного из супругов. Наличие в брачном договоре пункта о разделе имущества и финансовых обязательств, снимает риски банковской системы. Но в таком случае доход другого супруга не будет учитываться при расчете максимальной суммы займа.
  • Приобретение квартиры – это персональное желание одного супруга, при этом квартира не планируется для использования в совместной семейной жизни, а предназначается для детей от прошлых браков, родителей или других целей.
  • Приобретение ипотеки до официальной регистрации брака, для того чтобы имущество было в случае последующего развода могло быть разделено пополам, а не принадлежало бы на законных основаниях одному из супругов, как имущество купленное до брака.

Большинство банков, положительно относятся к наличию у супругов действующего брачного контракта. При оформлении ипотеки наличие брачного договора будет одним из ваших преимуществах в глазах банка, так как риски финансового института будут снижены за счет полного понимания того, кто будет выполнять условия ипотечного договора и с кого, в случае развода, требовать уплату оставшегося долга.

Некоторые банки, такие как Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, будут дополнительно рекомендовать заключение брачных контрактов при наличии некоторых условий из списка ниже:

  • Наличие негативной кредитной истории у одного из супругов, в этом случае важным пунктом в брачном договоре будет факт указания собственником недвижимости только одного из супругов,
  • Оформление ипотеки на одного из супругов, без оформления надлежащего отказа второго,
  • Оформление ипотеки до регистрации брака на правах совместной собственности.

ВАЖНО: По факту составления брачного договора в период действия ипотечного соглашения необходимо проинформировать банк. Иначе договор может быть признан недействительным.

Если у супругов не был оформлен брачный договор, то их ипотечная недвижимость будет считаться общей собственностью, и делиться будет пополам. В данном случае неважно будет, кто вносил первоначальный взнос, кто осуществлял оплату ежемесячных платежей. А при заключении брачного договора возможно все эти условия прописать заранее: какая доля и кому будет принадлежать после развода или она будет принадлежать только одному супругу.

Брачный договор может пригодиться и в ситуации недобросовестности одного из супругов, который, например, в какой-то момент перестал оплачивать ипотечные платежи, но претендовать на имущество не перестал. В такой ситуации возможно обратиться в суд для разделения платежных счетов по договору ипотеки, но если не добиться обоюдного желания от супругов, то вряд ли банк пойдет на встречу в таком случае. Наличие брачного контракта подобный вопрос снимает в принципе, так как в нем могут быть прописаны обязательства по уплате ипотеки, которые будут закреплены в определенной пропорции за созаемщиками.

ВАЖНО: заключенный брачный контракт снимает необходимость страхования созаемщика, что в конечном итоге снижает затраты на покупку недвижимости в ипотеку.

Плюсы и минусы брачного контракта при оформлении ипотеки

Преимущества наличия брачного соглашения:

  • Так как супруги состоят в браке, то составление контракта не вызывает больших сложностей, они достаточно легко и быстро договариваются между собой и идут на уступки,
  • Четко регулирует финансовые и имущественные отношения в семье и после развода,
  • Закрепляет права на недвижимость сразу на всех этапах существования семьи,
  • Снимает имущественные вопросы и разногласия, а также необходимость обращения в суд при разводе,
  • Определяет ответственность каждого из супругов в оплате ипотечного долга,
  • Может стать единственной возможностью получить кредит на жилье, если второй супруг против,
  • Придает супругам чувства уверенности и спокойствия.

Недостатки брачного контракта:

  • Сам факт составления брачного контракта – процедура не из приятных и не характерная для российского менталитета,
  • Предполагает дополнительные денежные траты на услуги нотариуса,
  • Внесение изменений в законодательный акты может повлечь за собой аннулирование некоторых аспектов брачного договора, что влечет за собой необходимость мониторить изменения в закона и переделывать при необходимости сам брачный договор,
  • Все особенности и нюансы не сможет предусмотреть даже самый опытный юрист,
  • Брачный договор действует только при наличии официально зарегистрированных отношений.

Понятие и применение

Брачный договор является официальным документом, который используется для решения вопросов, связанных с семейными отношениями супругов.

В соответствии с этой статьей, брачный договор представляет собой документ, который полностью регулирует все отношения (как имущественные, так и неимущественные) между супругами.

Оформляться он может как до момента официальной регистрации брака, так и в течение всего времени его действия, уже между законными супругами. Основная его цель — это регулирование отношений между ними по всем возможным спорным вопросам и их быстрое и выгодное для обеих сторон решение.

Действие договора распространяется на весь период брака и прекращается только в случае его расторжения или признания недействительным. Однако в отдельных случаях его действие продолжается и после развода, если в документ включены некоторые обязательства сторон после расторжения брака.

Стоит отметить, что наибольшее распространение документ получил в западных странах, где он составляется практически всегда при вступлении граждан в брак.

Также он получил распространение и в ситуациях, связанных с оформлением ипотеки. Поскольку это долгосрочная сделка и ее стоимость обычно очень большая, в ходе ее действия может возникнуть множество сложностей. В частности, некоторые из них связаны с разводом супругов и разделом имущества, купленного таким способом. Чтобы эти вопросы решались максимально быстро и выгодно для сторон, и используется брачный договор.

Как составить брачный договор при ипотеке во время брака

При составлении документа обе стороны сделки должны быть полностью дееспособны. Не допускается оформление соглашения, когда муж или жена находятся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. В противном случае документ будет признан недействительным.

Нельзя включать в текст контракта положения о личных взаимоотношениях мужа и жены, не касающихся материальных или имущественных сторон их жизни. Допустим, запрещено писать в договоре, что мужу нельзя изменять жене.

Контракт может иметь определенный срок действия или заключаться на бессрочной основе. По истечению периода действия он может быть продлен.

Целесообразно включить в текст документа отдельный раздел о приобретении недвижимости в кредит. В нем прописываются следующие пункты:

  • определение заемщика и созаемщика по ипотечному кредиту;
  • определение собственника приобретенного жилья и в каких долях;
  • порядок внесения первоначального платежа и его размер;
  • порядок выплаты ипотеки ежемесячно;
  • определение источников дохода, которые будут использоваться для погашения займа;
  • ответственность супруга, который по каким-либо причинам прекратит выполнение обязательств;
  • порядок раздела долга по ипотеке в случае развода;
  • порядок раздела ипотечной квартиры в случае развода;
  • порядок внесения корректировок в договор.

Помимо этого, брачный контакт может содержать данные о недвижимости, банке и условиях займа.

Обычно банки предлагают заемщикам свой вариант брачного договора. Супруги могут использовать эту форму или составить контракт самостоятельно.

При возникновении сложностей воспользуйтесь юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Брачный договор для ипотеки – это способ предусмотреть различные жизненные обстоятельства и стратегию поведения при их наступлении. Составить этот документ непросто. Рекомендуем обратиться с этой целью к профессиональным юристам.

Если оба супруга имеют хорошую кредитную историю, у них нет никаких других финансовых проблем, то брачный договор при оформлении ипотеки можно и не заключать. Однако много семей всё равно этим занимается. У заключения договора есть свои положительные стороны и отрицательные.

Положительные:

  • Отсутствие (сведение к минимуму) имущественных споров при разводе.
  • Отсутствие надобности обращения к юристам при разводе.
  • Отсутствие останавливающего фактора в виде сложностей с квартирой в решении вопроса «разводиться или нет».
  • Снижение эмоциональной нагрузки при разводе, более быстрый бракоразводный процесс.

Отрицательные:

  • Немалая стоимость заключения договора (со всеми надбавками выйдет примерно десять – пятнадцать тысяч рублей).
  • Психологическое неприятие брачного договора одним из супругов как такового (по сути, заключение договора – подготовка к разводу).

Статистика показывает, что именно из-за последнего пункта большинство российских семей отказывается от заключения брачного контракта. Ситуация плачевная, так как количество заключённых договоров прямо пропорционально количеству судебных разбирательств при разводе.

Фактически договор как защита от недобросовестного супруга помогает в ряде случаев, которые следует рассмотреть отдельно.

Супруги имеют разный доход. Если один из супругов работает и из своей зарплаты погашает кредит, а второй не трудоустроен и не способствует закрытию долга, после развода имущество в любом случае будет разделено напополам.

Иванков В.М. оформил на себя квартиру в ипотеку, т.к. его супруга не трудоустроена. Его доход в среднем составляет 150 000 руб. в месяц. Есть общий ребенок – дочь. Через 3 года после открытия ипотеки пара решила развестись. Остаток долга на этот момент составлял 1 000 000 руб.

После расторжения брака 1/6 часть недвижимости была оставлена по суду бывшей жене, а оставшаяся – Иванкову В.М. Размер ежемесячных платежей был распределен банком пропорционально долям.

Несмотря на то, что Иванков В.М. практически полностью погасил жилищный заем самостоятельно, суд отдал большую часть жилья его бывшей супруге, т.к. у нее осталась на иждивении несовершеннолетняя дочь.

Если бы был брачный контракт с пунктом, согласно которому жена не сможет претендовать на жилье, купленное за деньги мужа, ей бы досталась наименьшая доля: полностью запрещать пользоваться жилплощадью по закону невозможно, т.к.

У одного из супругов плохая кредитная история и он не может быть созаемщиком. В такой ситуации при наличии соглашения банк выдает жилищные займы более охотно, т.к. у него появляются гарантии в возврате средств.

Отказ одной стороны от оформления ипотеки. Заем на приобретение жилья предполагает большие переплаты, доходящие до нескольких миллионов рублей в зависимости от стоимости недвижимости, поэтому некоторые люди выступают категорически против жилищных кредитов.

Здесь в договоре достаточно прописать, что супруг(а) не согласна на получение займа и является противницей сотрудничества с банком, но, несмотря на это, муж (жена) могут получить кредит, и обязанности по уплате будут полностью лежать на нем.

Оформление ипотеки до регистрации брака. Контракт актуален, если граждане живут вместе в фактическом браке и собираются приобрести общее жилье, при этом обязательства по уплате долга хотят разделить напополам.

Это связано с тем, что при официальных отношениях в случае развода недвижимость делится напополам, а при отсутствии свидетельства из ЗАГСа имущество достанется только тому, на кого оно оформлено и кто выплачивал кредит.

Главное условие, которым следует руководствоваться при оформлении соглашения – отсутствие противоречий законодательству. Супруги могут разрешать имущественные отношения между собой как угодно, но, если у них есть общие дети, оставить их без жилья не получится – документ с легкостью будет аннулирован в суде.

Что нужно предусмотреть в договоре:

  • Кто именно будет выступать в роли заемщика и созаемщика.
  • Кому перейдет в собственность квартира? Какие доли и в каком размере будут принадлежать каждой из сторон, если недвижимость будет в общем владении?
  • Сможет ли получить супруг компенсацию при разводе, если жилье находится в раздельной собственности, но выплата долга производилась совместными усилиями?
  • На кого возлагается обязанность по уплате первичного взноса?
  • Кто будет перечислять регулярные платежи? Их можно поделить на несколько частей: одна сторона выплачивает тело кредита, а другая – только проценты.
  • Кто и сколько денег будет выделять на внесение ежемесячных платежей? Какие доходы для этого будут учитываться, если, помимо трудоустройства по трудовому договору, супруги получают дополнительные гонорары за разные виды деятельности.
  • Какова ответственность супругов в случае невыполнения одним из них долговых обязательств перед банком при отсутствии уважительных причин?
  • Кому и в каких долях достанется квартира в случае расторжения брака?
  • На каких основаниях могут быть изменены условия брачного соглашения?

Документ можно заключить как до, так и во время оформления ипотеки. В последнем случае рекомендуется указать данные банка, информацию о квартире (адрес, параметры по справке из БТИ, кадастровый номер и т.д.

Обязательства супругов по заключенному договору во время брака или до его регистрации должны выполняться с момента его вступления в законную силу, т.е. после заверения нотариуса.

Согласно ст. 22.1 НК РФ, стоимость заверения соглашения у нотариуса составляет 500 руб., однако могут понадобиться дополнительные нотариальные действия, за которые придется заплатить от 5 000 до 10 000 руб.:

  • Сверка указанных в документе сведений.
  • Проверка контракта на отсутствие законодательных противоречий.
  • Проверка всего имущества, указанного в контракте, а также документов на него.

При наличии вопросов за консультацию может взиматься дополнительная плата, поэтому лучше всего составлять соглашение у квалифицированного документа. Стоимость услуги варьируется от 1 000 до 5 000 руб.

Особенности Ипотечный Стандартный
Какие вопросы затрагивает Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера
Значение для банка Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты
Раздел имущества и долговых обязательств после развода Выплачивать долг может любой супруг Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать

Среди достоинств наиболее значимым для заемщиков является следующее:

  • 100%-ная гарантия добропорядочности сторон.
  • возможность оформления квартиры в раздельную собственность.

Недостаток здесь только один: если в соглашении плательщиком указана лишь одна сторона, то банк будет учитывать ее доходы. Если зарплата у потенциального клиента маленькая (менее 45% от предполагаемой величины ежемесячного платежа), велика вероятность в отклонении заявки на жилищный заем.

Расторжение контракта производится по соглашению сторон, либо по инициативе одного из супругов при наличии решения суда. Разрешение от банка требуется, если при прекращении соглашения будет изменен плательщик. В остальных случаях достаточно уведомления об изменениях.

Документ расторгается путем оформления соответствующего соглашения у нотариуса.

Супруги могут составить брачный договор сами либо заплатить за составление юристу. В любом случае договор должен иметь письменную форму и быть заверен нотариусом.