Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Кредитный договор под недвижимость

Какое имущество можно закладывать

Цель залога в глазах кредитора – это гарантия, а также дополнительный источник погашения кредита.

Если по каким-либо причинам заемщик не выполняет свои обязательства, то залог, после проведения определенных юридических процедур переходит в собственность кредитного учреждения (отчуждается).

Согласно статье 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору кредитования оформляется в залог имущество, которое РФстатьей 130 ГК определено как недвижимое, то есть прочно связанное с землей:

  • земельные участки, кроме участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;
  • участки недр;
  • сооружения, здания, предприятия в том числе, находящиеся в незавершенном состоянии и используемые в предпринимательской деятельности;
  • сооружения потребительского назначения (дачи, садовые домики, гаражи, иные постройки);
  • жилые помещения;
  • воздушные суда, корабли, космические объекты.

Жилые объекты и здания могут стать предметом залога, при условии соблюдения статьи 69 ФЗ «Об ипотеке».

В свою очередь, банками выдвигаются определенные требования к залоговой недвижимости. Базовым критерием к предоставляемому имуществу является наличие права собственности, зарегистрированного в государственных органах. Или же нотариально оформленного имущественного поручительства на данную недвижимость.

Банк оценивает возможность отчуждения залога, обращения со взысканием в соответствии с законом, ликвидность (то есть возможность реализации в короткие сроки).

Несоответствие этим параметрам является основной причиной в отказе принятия недвижимости в качестве залога.

Но, кроме того, есть и другие причины частного характера:

  • отсутствие юридически правильно оформленных документов;
  • наличие незаконно выполненных перепланировок;
  • отношение недвижимости к памятнику архитектуры;
  • неоконченное строительство, которое имеет степень готовности ниже 85%;
  • наличие прописанных малолетних детей в жилом помещении;
  • обременение (то есть прав собственности или проживания третьих лиц);
  • недвижимость, собственниками которой являются лица пенсионного возраста;
  • земельные участки, на которые наложен мораторий на продажу, в связи с их целевым назначением.

В то же время каждый кредитор самостоятельно определяет критерии, предъявляемые к залоговой недвижимости.

К примеру, это может быть:

  • использование недвижимости в коммерческих целях;
  • плохое техническое или санитарное состояние объекта;
  • месторасположение недвижимости;
  • низкая рыночная стоимость;
  • невозможность выделения залога в отдельную часть (к примеру, комната в квартире);
  • нахождение в многоквартирных домах барачного типа или общежитиях;
  • возраст и этажность здания;
  • расположение объекта на цокольном этаже и прочее.

Обычно подход к одобрению залогового имущества индивидуален. Все еще зависит от размера займа, сроков кредитования и наличия иного обеспечения по кредиту.

Что такое договор займа под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости оформляется двумя договорами – кредитным договором и договором залога. Оба этих договора обязательно регистрируются в федеральной регистрационной службе. Кредитный договор может быть расписан более, чем на пятнадцати страницах не самым читаемым размером шрифта, прочесть и понять который за короткий промежуток времени – просто немыслимо, а изменить или вычеркнуть некоторые пункты на этапе подписания вам вряд ли удастся.
 
[important]
Это вам очень поможет!
Можно (и нужно) воспользоваться хитростью: получив подтверждение о предоставлении кредита, нужно настоять на том, чтобы вам предоставили текст договора на изучение. Дома в спокойной обстановке вы внимательно изучаете договор. Если вам затруднительно воспринимать текст, воспользуйтесь помощью финансово грамотного человека. Изучив все пункты договора вы письменно предлагаете банку внести свои изменения. Кредитный менеджер уже знает о том, что кредит вам одобрен, а значит – вы хороший заёмщик, и в другом банке вам тоже предоставят кредит, но премию получит менеджер другого банка. Поменять пару пунктов в договоре, скорее всего, менеджер согласится.[/important]

Кредитный ипотечный договор — зачем он нужен?

Ипотечный кредитный договор – это особый вид долгосрочных кредитных договоров, регулирующих отношения организации-кредитора и человека-заемщика, обеспеченных залоговым объектом.

В нем не бывает «пустых» пунктов, поэтому заемщикам необходимо внимательно читать весь текст. Самыми важными считаются разделы, в которых прописаны суммы выплат, страховые риски и права кредитора.

Ипотечный кредитный договор представляет собой ипотеку по закону и подписывается в одном из следующих случаев:

  • Покупка жилой недвижимости (домов, квартир, земли) с использованием средств банка или иной кредитной организации.
  • Строительство жилой недвижимости (домов, сооружений, зданий или квартир) с применением средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  • Продажа в кредит.
  • Рента.
  • Залог имущественных прав.

По целям различают два вида кредитных ипотечных договоров:

  • первый выдается на покупку недвижимости под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости;
  • второй – выдается под залог недвижимости, но тратить его можно на другие определенные цели (например, чтобы купить мебель). В качестве залога для кредитного договора ипотеки может выступать и земельный участок.

Наиболее распространенным является первый вид договора – на покупку недвижимости.

Кредитование под залог недвижимости

Весной прошлого года жительница Архангельска Яна Мороз решила взять в долг тысяч рублей. За деньгами девушка обратилась в компанию “Русьденьги”. В фирме ей объяснили, что просто так крупную сумму дать не могут, только если под залог. Яна согласилась и подписала два договора: возвратного лизинга, по которому она становилась арендатором в собственной “двушке”, и договора купли-продажи. Платить по кредиту регулярно не получалось, и в марте этого года Соломбальский районный суд Архангельска вынес решение: договор лизинга расторгнуть.

А договор купли-продажи оставался в силе. Новый иск не заставил себя ждать. Компания через суд стала собственником спорной квартиры. На суде представители конторы сказали, что снимут к ней все претензии, если Яна заплатит им тысяч рублей. Но таких денег у архангелогородки просто нет, да и нет гарантии, что в случае погашения займа и процентов фирма добровольно откажется от квартиры, которая ей уже принадлежит.

И это не единственная такая история. С начала года суды Архангельской области рассмотрели пять дел, связанных с возвратным лизингом от упомянутой выше компании. И в четырех случаях кредиторы выигрывали, приобретая в собственность квартиры за бесценок. Лишь в одном случае заемщик получил адекватную компенсацию. Житель Северодвинска занимал в компании тысяч рублей и точно так же подписал договор купли-продажи квартиры за эту сумму.

В итоге Архангельский областной суд оставил квартиру за компанией, но она должна выплатить своему клиенту еще 1,58 миллиона рублей – это рыночная стоимость квартиры за вычетом долга и набежавших процентов. Примечательно, что это ООО не фигурирует в реестре микрофинансовых организаций. Северодвинецговорит, что сама компания в его ситуации выступала посредником, обещала найти частного инвестора для кредита, а сам договор он заключал с индивидуальным предпринимателем из Иванова.

Документ содержал более 60 страниц. Судя по судебным актам, в Поморье контора пришла в году. До этого с организацией успели познакомиться жители Ивановской области, где на счету компании несколько выигранных квартирных споров. Всего же за полтора года суды Архангельской области рассмотрели десять дел, где залог оформлялся в виде купли-продажи или дарения недвижимости. И лишь в трех случаях люди смогли признать сделку притворной и отменить ее или получали компенсации, приближенные к реальной стоимости недвижимости.

Лишь в 19 случаях суды встали на стороны заемщиков. Займы под залог недвижимости берут по всей стране. Все по закону”, N “Торг неуместен”. Заемщик отдает свою квартиру в залог – и если не может рассчитаться, то его недвижимость выставляется на торги. Часто такие займы оформляются под высокий процент, квартиры заведомо оцениваются в смешные суммы, а суды соглашаются с позицией кредиторов.

Схему, когда при залоговом займе гражданин подписывает одновременно договор купли-продажи или дарения, сложно назвать чистой, ведь стороны заключают так называемую притворную сделку, которая по изначальной договоренности не должна иметь никаких правовых последствий. Но они возникают: кредиторы подают иски о выселении или даже продают квартиры вместе с ничего не подозревающими – теперь уже бывшими – собственниками.

Изучение судебной практики показало, что такая схема больше всего популярна в Санкт-Петербурге, где за полтора года было рассмотрено 19 дел, и в Вологодской области – там сделки с недвижимостью на предмет притворности рассматривались 16 раз. Удивительно, но вологодские суды оказались наиболее лояльны к заемщикам.

Здесь в десяти случаях сделки отменили, и лишь в шести эпизодах заемщики не смогли доказать, что квартиры продавать они вовсе не хотели. В апреле года Дзержинский районный суд вынес приговор Юрию Зайвию, его за глаза называют королем петербургских ростовщиков. По версии следствия, с по октябрь года он выдавал займы под залог недвижимости. Всего в решении суда 70 эпизодов.

Следствие выяснило, что в ряде случаев заем сопровождался подписанием договора купли-продажи или дарения. Но претензии у правоохранительных органов вызвало не это. Петербуржцу вменили незаконное предпринимательство: дело в том, что когда он заключал заем под залог недвижимости, должники возвращали ему долг с процентами. В суде посчитали, что всего частный инвестор получил таким образом 20 миллионов тысяч рублей.

За это его приговорили к двум с половиной годам лишения свободы условно, а также штрафу в размере 80 тысяч рублей. При этом гражданские иски в деле не заявлялись, все клиенты этого частного инвестора проходили по делу как свидетели. Они до сих пор судятся со своим кредитором. Из тех 19 дел, где оспаривались сделки купли-продажи и дарения при оформлении займов, в десяти случаях фигурирует уже упомянутый частный инвестор. Собственно, сами договоры заключались в и годах, но заемщики до сих пор пытаются их оспорить.

В большинстве своем безрезультатно. Так, Наталья Кузнецова еще в году имела неосторожность подарить свою комнату на Петроградской стороне некой Анне Пейко, которая, как впоследствии выяснила петербурженка, приходится сестрой частному брокеру.

Несколько раз Кузнецова подавала на кредитора и его родственницу в суд, чтобы доказать притворность сделки, но каждый раз ей отказывали. Комнату, которая когда-то принадлежала Наталье, продали еще в году. Кузнецова пыталась оспорить и эту сделку, но безрезультатно – судебная коллегия по Санкт-Петербургу признала договор купли-продажи законным. Из десяти недавних судебных решений, где фигурирует частный инвестор или его представители, в девяти случаях сделки признавали легитимными.

Лишь в одном эпизоде заемщики смогли оспорить куплю-продажу. Речь идет о четырехкомнатной квартире в Московском районе. Несколько лет назад владельцы планировали продать ее за 16 миллионов рублей, потом им срочно понадобились деньги, они обратились к частным кредиторам. Вначале в договоре фигурировала сумма 10 миллионов рублей, затем – 8, а в итоге собственники подписали договор купли-продажи на 2,3 миллиона рублей.

Именно такую сумму люди получили на руки. Часть долга они погасили, тем не менее дело дошло до выселения. Заемщики смогли выиграть суд в Московском районе, они доказали, что не имели намерений продавать жилье за такую сумму и что сделка была притворной. В итоге суд вынес решение – долг люди должны вернуть, а квартира остается в их собственности. Да, они могут заявить, что у них не было цели продать квартиру или что договор дарения или купли-продажи прикрывал заем.

Но доказательств этого они представить, как правило, не могут. А у второй стороны есть на руках договор, где написано, что гражданин в здравом уме и твердой памяти продает квартиру и согласен с условиями сделки, – говорит адвокат Дмитрий Зацаринский.

Они совершенно равны перед законом: один продает, а второй покупает. Эксперт подчеркивает: собственник имеет право распоряжаться своей квартирой как ему вздумается и это нормально, ведь никого не удивляют ситуации, когда родственники дарят друг другу недвижимость или наследники отказываются от своей доли за смешные с точки зрения рыночных цен суммы. Никто не может запретить собственнику подарить свою квартиру не родственнику, а, например, другу детства.

И именно на этом праве, которое в принципе существует для того, чтобы собственник мог комфортно распоряжаться своим имуществом, выросла целая схема, когда люди массово лишаются жилья. В сделках нельзя передумать. Из текстов судебных решений следует, что многие заемщики воспринимали договор купли-продажи или дарения как формальность, не учитывая, что после подписания и регистрации сделки в Росреестре они фактически перестают быть собственниками. По мнению Зацаринского, в таких ситуациях людям надо биться до последнего: подавать в суд, обжаловать решения.

Люди фактически оказываются один на один со своей бедой. Именно поэтому в России появился институт финансового омбудсмена. Кроме того, планируется создание единой службы на базе сети МФЦ, куда заемщики смогут обращаться по любым вопросам.

Конечно, в одночасье прекратить такую практику невозможно: здесь все-таки многое зависит от самих граждан – пока они готовы верить, что подписывают тот или иной документ безо всяких правовых последствий, найдутся те, кто воспользуется их доверчивостью. Новости В Торонто неизвестный устроил стрельбу в офисе, двое пострадали В Крыму тушить крупный лесной пожар отправили человек и вертолет Пулково разрешили самому устанавливать ряд аэропортовых тарифов В Калифорнии при стрельбе в школе ранены семь человек В Челябинске завели дело об издевательствах в частном доме престарелых В Крыму владелец зоопарка решил убить 30 медведей, если их не заберут Житель Ленобласти попытался прорваться в детсад с “автоматом” Путин рассказал о свободной конвертации рубля На Украине по запросу РФ задержали мужа депутата из фракции “Слуга народа” Росконадзор проверит ОТП-банк из-за рассылки кредиток по почте В Иванове семь человек пострадали в ДТП с маршруткой Москву парализовали 9-бальные пробки В Ленобласти летняя девочка родила от отчима В Санкт-Петербурге запустят новый “Автобус милосердия” для бездомных Китайский кроссовер получил дизайн от Mercedes-Benz Малый бизнес Севастополя получит 1,5 миллиарда рублей господдержки Семь человек пострадали в лобовом ДТП под Выборгом Анна Кузнецова выступила за реформирование органов опеки Татьяна Москалькова просит помочь жителям Якутии, пострадавшим от паводка Константин Румянцев стал замминистра природных ресурсов и экологии Ученые установили происхождение копий из Бородинского клада В регионах.

В мире. Русское оружие. Живущие в Сити. Стиль жизни.

Похожие материалы: