Юридические основания заключения договора социального найма через суд
В РФ существует несколько типов жилого фонда. Когда речь идет о квартирах, находящихся на балансе города, иного муниципального образования, они предоставляются гражданам на условиях социального найма. В такое соглашение вписываются лица, имеющие права проживать в помещении.
Подписанный договор, в свою очередь, является основанием для оформления постоянной регистрации. Ее наличие подтверждается штампов в национальном российском паспорте.
В то же время власти на местах не всегда идут людям навстречу в решении их квартирного вопроса. Озвучиваются различные предлоги, и ничего не остается делать, как обращаться за помощью к правосудию.
С точки зрения законодательства понуждение заключения договора соцнайма может иметь место при наличии совокупности ряда условий. Они вытекают из содержания Жилищного кодекса РФ, других правовых актов.
Перечень оснований для обращения в суд:
- жилье находится на балансе города;
- лицо проживает в квартире, доме на законных основаниях;
- наличие письменного отказа в подписании соглашений;
- утеря документов, по которым недвижимость была предоставлена в пользование.
Каждый из перечисленных пунктов, при его наличии, подробно описывается в иске.
Как правильно оформить?
Договор краткосрочного найма жилого помещения составляется в двух экземплярах. Законодательство не требует обязательного нотариального заверения, однако, документ необходимо зарегистрировать в государственном органе МФЦ по месту жительства.
Содержание контракта:
- паспортные данные участников сделки;
- подробное описание объекта недвижимости;
- условия проживания;
- срок действия контракта;
- оплата;
- изменение размера аренды;
- возмещение ущерба;
- порядок расторжения договора;
- ответственность сторон за несоблюдение условий;
- дата, подписи.
Для того чтобы составить договор краткосрочной аренды, необходимо проверить следующие документы:
- свидетельство права собственности;
- технический паспорт на квартиру;
- разрешение из органов Опеки и Попечительства на сдачу квартиры в аренду (если в числе прописанных жильцов есть несовершеннолетний ребенок);
- письменное согласие супруга/супруги или других собственников.
В свою очередь, арендодатель должен запросить копию паспорта. Дополнительно к договору, сторонами подписывается акт приема — передачи жилья и график платежей. Краткосрочное соглашение необходимо заверить в Росреестре или органах МФЦ по истечению 1 месяца, иначе договор будет признан недействительным.
Законом предусмотрены требования к оформлению соглашения о найме жилого помещения:
Обязательства арендодателя:
- обеспечить жилье коммунальными услугами;
- предоставить доступ к пользованию парковкой или дополнительными подсобными помещениями для хранения вещей (кладовка или подвал);
- привести квартиру в надлежащее санитарное состояние;
- если требуется, сделать капитальный ремонт.
От нанимателя требуется:
- поддерживать помещение в надлежащем виде;
- оплачивать коммунальные услуги;
- оповещать арендодателя о ЧП, таких как затопление или ограбление квартиры;
- оплачивать за свой счет последствия аварий, произошедших по собственной вине;
- соблюдать правила проживания в многоквартирном доме;
- вовремя оплачивать аренду.
Нюансы оплаты
Одним из важнейших пунктов договора является установление размера арендной платы. Сумма перечислений должна быть указана в рублях. По закону, запрещается производить оплату в иностранной валюте.
В контракте требуется указать:
- стоимость месячного проживания;
- сумма предоплаты;
- дата начисления;
- способ передачи денег;
- повышение арендной платы;
- порядок снижения аренды за некачественное жилье;
- установление пени за просрочку платежей.
Задержки по выплатам, предусматривают начисление субсидий. Арендодатель вправе потребовать 1 процент от ежемесячной ставки, если иное не предусмотрено соглашением. Помимо этого, стороны должны договориться на кого возлагаются обязанности по оплате коммунальных услуг. В большинстве случаев, арендатор оплачивает квартплату самостоятельно.
По закону, все граждане РФ обязаны регистрироваться на месте проживания. Прописанные жители вправе пользоваться всеми благами государства, в том числе, работать и получать пособия. К оплате краткосрочной аренды жилого помещения может прибавиться стоимость оформления регистрации, если для этого арендодателю придется выписаться из квартиры. Такое условие обговаривается в отдельном пункте соглашения об аренде.
При государственном оформлении краткосрочного договора найма жилого помещения, изымается налог в размере 13% от стоимости дохода. Для юридических лиц НДФЛ снижен до 6 процентов. В договоре также могут быть прописаны условия выплаты налога. Иностранцы оплачивают 20% от минимальной арендной платы, установленной в регионе. НДС составляет 18% дохода.
Образец договора
Договор о краткосрочном найме жилья вступает в силу в момент подписания, однако не гарантирует совершение сделки. Подтверждением аренды служит акт приема — передачи жилья.
При составлении соглашения об аренде недвижимости следует обратить особое внимание на следующие пункты:
- оплата депозита — сумма, подлежащая возврату после расторжения контракта. В некоторых случаях оплата изымается в счет погашения долга по коммунальным услугам или устранения ущерба, при этом, стороны должны подписать передаточный акт и смотровой лист;
- сумма аренды — указывается в твердой валюте. Любые начисления должны подтверждаться квитанцией или распиской;
- в контракте требуется указать членов семьи, которые вправе проживать в квартире;
- если с родителями проживает несовершеннолетний, ребенка прописывают даже без согласия арендодателя;
- при повышении арендной платы обе стороны могут расторгнуть соглашение;
- если временный жилец зарегистрируется на месте жительства, квартира переходит в статус обременения.
Законодательство РФ требует обязательной регистрации договора аренды. В Росреестр предоставляются следующие документы:
- 2 экземпляра соглашения;
- свидетельство права собственности;
- технический паспорт на квартиру;
- справка из ЖЭКа об отсутствии коммунальных задолженностей;
- акт приема — передачи недвижимости;
- смотровой лист с перечнем имущества в квартире;
- тетрадь учета платежей.
Для оформления прописки потребуется заявление от собственника квартиры.
Скачать образец заявления на регистрацию формы №6 по ссылке.
Образец договора краткосрочного найма жилого помещения
Причины
Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.
Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:
- по соглашению сторон;
- по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
- по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
- в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.
Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.