Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Жилье снимать или брать ипотеку

Если покупать квартиру в ипотеку

У нас есть первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры (1.300.000 рублей)
Оставшиеся деньги (5.200.000р) будем брать в Сбербанке на стандартных условиях.

срок кредита ставка сумма ежемесячного платежа переплата
5 лет 13.5% 120.000 р. 2.000.000 р.
10 лет 13.5% 79.200 р. 4.300.000 р.
15 лет 13.75% 68.400 р. 7.110.000 р.
20 лет 13.5% 64.700 р. 10.100.000 р.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru Аналитические отчеты Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Процентные ставки и структура кредитов и депозитов по срочности Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду

Купить жилплощадь в кредит для последующей сдачи – плохая идея. Граждане искренне думают, что так квартира сама себя окупает и через 10-20 лет долг перед банком будет полностью погашен, а собственник не потратит ни копейки из личных сбережений. Звучит красиво, по факту ситуация обстоит несколько иначе.

Известное понятие — процентная ставка. Чем она меньше, тем короче срок кредитования или уменьшается сумма ежемесячных выплат. На размер процентной ставки влияет:

  1. Первоначальный взнос по кредиту. Нулевого взноса нет ни в одной финансовой организации. Обычно банки устанавливает процентный минимум на взнос в виде 10-15% от суммы кредита;
  2. Размер дохода заемщика;
  3. Сумма займа. Сколько финансов заемщик хочет одолжить у банка.

Простой пример. Цена 1-комнатной квартиры (в некрупном городе) 1 миллион рублей (с ремонтом). Предположительно сдавать в аренду ее можно за 9-10 тысяч рублей в месяц. Если брать минимальный первоначальный взнос в размере 10 процентов, получается сумма кредита в 900 тысяч рублей. Процентная ставка выходит — 14,5%. Ежемесячный платеж составит 11 тысяч рублей. Находятся и иные условия по кредитованию, с низким процентом. Так идея кажется весьма выгодной. Однако в схему не укладываются сложности, с которыми придется столкнуться собственнику квартиры:

  • Время на поиск жильцов. Вопреки мнению найти арендаторов нелегкая задача. Можно запустить человека в дом, а он окажется мошенником, откажется платить или испортит имеющийся ремонт (такие случаи происходят регулярно);
  • Оплата коммунальных услуг. Как и платежи по кредиту их нужно делать каждый месяц. Эти деньги придется брать из кармана хозяина жилья или добавлять к сумме аренды. Цена на коммунальные услуги за 1-комнатную квартиры примерно 3-4 тысячи рублей. А многие ли согласятся снимать маленькую квартиру за 13-14 тысяч;
  • Страховка. То, что нужно делать каждый год – это страховать залоговое имущество, то есть саму квартиру. А это дополнительные 3-5 тысяч рублей.

И это не говоря еще о непредвиденных обстоятельствах (пожар, затопление), которые могут оказаться не страховыми случаями.

Иным весомым моментом становится то, что банки могут прописывать в кредитном договоре условие о запрете на сдачу залогового имущества.